суббота, 9 января 2021 г.

Обычная купеческая усадьба

 

Обычная купеческая усадьба

Владение московской купчихи Сенатской

Москву называли златоглавой, белокаменной.  А на самом деле она была булыжно-деревянная. Каменные дома, конечно, были… Были и солидные общественные здания, и дворцы вельмож (осколки прежней роскоши), и симпатичные особнячки в переулках Арбата, Остоженки, Пречистенки… («домики с видом породы, с знаком её сторожей»), и доходные дома («небоскрёбы» в пять этажей).
Всё это было, но…
В московской застройке преобладали вот такие домики.



 
По статистике 1913 года 53% жилого фонда Москвы составляли деревянные строения. Одно-и двух этажные дома сосредоточивали 65% всей жилой площади города (сведения взяты из книги Кулаковой И.П. «История московского жилья» М, 2006)
 Не ставим под сомнение компетентность и добросовестность автора, но уточним: каменных «в чистом виде» и «чисто-конкретно» деревянных было немного.
Весьма значительную часть жилого фонда составляли постройки смешанного типа.
Например, первый этаж каменный, второй деревянный. 

 Вот такие, как этот симпатяга на Бауманской, сохранившийся чудом. 

Или же каменный дом с деревянными пристройками, или деревянный на каменном фундаменте - как этот домик на 3-й Мещанской, не сохранившийся, увы...




Так что сосчитать точное количество каменных и деревянных – пожалуй, задача нереальная.  К тому же в Москве преобладал усадебный тип жилья: двор, в нем жилой дом и хозяйственные постройки. Жилой дом  каменный, а хозяйственные строения деревянными. Или наоборот: жилье деревянное, службы каменные.
 
А насчет одноэтажных домов – да, верно... Невысокая была Москва. Такая малорослая, что с пожарной каланчи все окрестности просматривались, как на ладони. И дежурные на каланчах видели друг друга издалека и свободно обменивались сообщениями: где что горит, какой интенсивности пожар и т.д (подробности у Гиляровского)
 
И ещё (это важно!): почти весь жилой фонд находился в собственности частных лиц. Преобладали мелкие собственники. Не кампании, не товарищества, не олигархи и прочие «богатенькие буратинки», а самые простые, обычные люди владели недвижимостью.
 
Возьмем московскую усадьбу и поглядим, как она устроена.
Откуда возьмем?  А вот:

ЦГА Москвы, ф. 179, оценочное отделение Московской городской управы.
 
Поясним: в те времена главной статьей дохода городского бюджета был оценочный сбор с недвижимых имуществ. Вся городская недвижуха ежегодно переоценивалась и распределялась по категориям.
Не только из-за того, что недвижимость часто меняла владельцев. Точнее, сами владельцы менялись. Купить-продать дом (простой дом, пригодный для жилья) – без проблем.
 
На рынке недвижимости был богатый выбор, на любой вкус и карман.
 
Но не только из-за этого чиновникам Управы приходилось ежегодно напрягаться...

Существовало тридцать шесть категорий жилья (в зависимости от расположения, сохранности, доходности и прочих причин)

К примеру, владелец провел электричество, канализацию…  или построил у себя в усадьбе каменный флигель… Категория повышается!

А если наоборот: домовладелец снёс часть построек за ветхостью … или, к примеру, в прошлые годы сдавал  квартиры в аренду – а ныне жильцов не нашёл…
Категория понижается!

У каждой категории  своя величина налога.

До пятнадцатого апреля каждый владелец сдавал в Управу специальную ведомость. Огромную «простыню», в которой фиксировались все доходы, а также и расходы: платы за воду, канализацию, электричество. Если жилье отапливалось дровами – сколько заплачено за дрова. Если производился ремонт – во что обошелся хозяину. Исходя из этой ведомости Управа определяла стоимость имущества и, соответственно, величину налога.
 
Как всё это выглядело, посмотрим на примере. Возьмем среднестатистическую московскую усадьбу. Или чуть выше среднестатистической... Но не роскошную, нет. 
 
ф. 179 оп. 63 д. 9236СФ Дело об оценке владения Сенатской Анисьи Ивановны, жены купца, 1914

Муж упомянутой Анисьи Ивановны – московский 2-й гильдии купец, недавний выходец из мещанства (отец его был мещанином, дед - крепостным).  Купец Сенатский отнюдь не миллионер, но и не бедняк. Типичный средний класс.  

 
 
ДЕЛО
МОСКОВСКОЙ ГОРОДСКОЙ УПРАВЫ
Об оценке владения, принадлежащего
Сенатской Анисье Ивановне
По Пятницкому тупику, д. 8
 
Пятницкий тупик идет от Большого Овчинниковского к церкви Параскевы Пятницы (ныне на месте этой церкви вестибюль метро «Новокузнецкая»).  Вот так эта местность выглядит на карте:

 
Читаем архивное дело:



л. 1
Составлена 3 июня 1914 года
Опись владения, состоящего: Пятницкой части 1 участок под № нов. 226, № стар. 234, полиц. № 8, по Пятницкому тупику
По окладным книгам Городской Управы числится за Сенатовой Анисьей Ивановной, женой купца (купчая 1 июня 1909 г.)
В действительности принадлежит ей же.

В домовладении имеется канализация и водопровод; неоконченных построек нет
 


Местоположение и назначение построек и земли

 
I. По переулку каменный трехэтажный дом с подвалом под частию дома и каменной галереей со двора
II. Во дворе, направо в углу, деревянное одноэтажное здание - дворницкая
III. Во дворе, при въезде налево, в связи с д. №1 каменное одноэтажное с чердачным помещением и подвалом нежилое строение
IV.  По задней меже, в связи с III, каменное одноэтажное строение для принадлежностей
 
Прилагается план усадьбы, на котором изображено всё перечисленное.

 
Направо от входа дворницкая; на той же стороне каменное одноэтажное строение для принадлежностей; примыкает к нежилому каменному строению. Всё остальное, наверно, жилой дом.
Дальше расходы общие и особенные.


Общие: на управление домов и содержание дворников, на текущий ремонт для поддержания здания; на очистку дымовых труб; на вывозку снега и мусора и т.п.



Расходы особенные: на содержание ночных сторожей; на страхование домовладения;
на отопление помещений и кухонных очагов; на водоснабжение.

Все расходы по содержанию и благоустройству усадьбы владелец брал на себя. Но данные затраты вычитались из доходности при начислении налога, те. налог начислялся на сумму, полученную путем простого арифметического действия: доходы минус расходы.
И, наконец, подробное описание жилых помещений (вплоть до количества дверей и окон) и список жильцов с указанием, какой доход они приносят хозяйке.



 
Жильцы нанимали квартиры. Подчеркнем: квартиры, а не комнаты.

Для тех, кто никогда не жил в коммуналке, поясним: квартира имеет отдельный вход, свою кухонька, свой ватерклозет  и ванную комнату (или хотя бы умывальник или кран с водой, если ванная комната не предусмотрена), а в коммуналке один вход, общий коридор, общая кухня, общий сортир, общая ванна (или кран с водой).

Коммуналки – чисто советское изобретение
 
Оценочная стоимость всего этого хозяйства, вместе взятого, составляла 5448 рублей
Неплохие активы были у купчихи Сенатской, согласитесь. Даже если бизнес зайдет в тупик – проживет, и неплохо проживет!
Да, хорошо иметь недвижимость в Москве. Особенно когда недвижимость приносит доход.